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綠景中國拿下深圳最大舊改項目 土地市場規則生變“地王”或絕跡

2019年11月02日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,毛志成  

預計本月底至明年1月,深圳總共將出讓34宗公共住房用地,總用地面積超過1平方公里,預計可建公共住房超過6萬套,確保完成今年8萬套公共住房建設籌集目標。

歷經十余年,深圳最大的一宗舊改土地,花落綠景中國。

10月28日,綠景公告,通過認購股份獲得一家目標公司股份,該目標公司間接擁有“深圳沙河五村城市更新項目(白石洲城市更新項目)”的投資與開發權。

白石洲舊改項目規劃面積大約350萬平方米,是深圳市區罕見的超大型項目。在土地稀缺的深圳,價值巨大。

這一項目的推進,意味著深圳在存量土地、城市更新上的步伐加快。同時在增量市場,深圳今年也推出了多幅土地,11月將有7個項目進入市場。

與此前不同的是,在新的入市土地中,除一幅人才用地外,其余6幅將采取“雙限雙競”的方式,顯示了政府嚴控地價、房價的態度。

舊改的大規模推進和土地出讓規則的變化,讓深圳這個房價高企的一線城市從此將難現“地王”,房地產市場的邏輯、開發商的投資運營邏輯,也都不得不去適應變化。

深圳最大城中村——白石洲。-IC photo-

最大舊改將入市

深圳是一個“舊改之城”,城市面積的狹小、增量的稀缺、人口和產業的急速擴張,加之過去40年建筑的粗糲和老化,都讓這個城市不得不啟動舊改,以提供更多的住房、商業地產。

舊改能力因此成為開發商在深圳的生存和競爭砝碼。本地開發商佳兆業、京基集團、鴻榮源、綠景中國等都是隱形的“地主”,央企和外來開發商也不示弱,招商蛇口、華潤置地、華僑城、恒大等也在深圳拿下多個舊改。

眾多正在推進的舊改中,白石洲舊改無疑是其中最耀眼的一個,被深圳業界稱為“城市更新航母”。

項目地處深圳核心城區,緊鄰深南大道,并毗鄰科技園及華僑城片區,優越的地理條件及龐大的規模,令開發商眼饞,同時也被寄予了綜合社會效益的期望。

十幾年前,白石洲就傳出要改造的消息。但直到2012年8月,沙河五村城市更新領導小組成立,白石洲舊改才正式確立;2014年,被正式列入深圳城市更新名單。2016年,綠景中國母公司綠景集團獲得了該項目的開發權。

據了解,此次綠景中國獲得白石洲舊改,是從母公司、控股股東黃康境手中購得溢明投資有限公司99.99%的股權,溢明投資間接持有一家香港控股公司25%的股權,這家公司旗下業務包括白石洲舊改的投資與開發。

也就是說,這次注入綠景中國的白石洲項目股權為25%,綠景有關人士表示,向上市公司注入白石洲項目股權沒有上限,未來或將全部注入,但沒有明確的時間表。

綠景從1998年開始涉足城市更新,歷經二十余年,當前綠景所開發的20余個項目中,大部分都是城市更新項目,這在主流開發商中比較少見。

據西南證券,綠景集團在大灣區核心城市擁有土儲 1200萬平方米。綠景中國2019年半年報顯示, 上市公司的土地儲備約438萬平方米,未來有望獲得母公司的資產持續注入。

值得關注的是,專注舊改的綠景中國,盈利性超過同業一倍的水平。綠景財務總監陳健民曾指出:“一般同行業毛利率水平在20%左右,而我們過往幾年基本上在50%以上。”

前述有關人士表示,自2018年底取得專項規劃批準以后,白石洲城市更新項目已進入私人物業拆賠簽約階段,目前進度良好;不過由于項目的復雜程度,具體入市時間未知,還有很多不確定性。

深圳宅地供應井噴

舊改加速推進的同時,深圳今年在土地出讓尤其是宅地的供應上也加大了力度。

今年6月,深圳曾迎來一場“史詩級”土拍,5宗住宅用地同時掛牌出讓,吸引數十家房企參與,最終收金224億元。

5個月后,深圳再次發出土地“大禮包”。11月22日,深圳將“一次性”推出位于坪山(3塊)、龍華、光明、大鵬新區等地的6塊居住用地。

相比上次,這次的土地掛牌起始價更低,六宗地總建筑面積約77.2萬平米,掛牌起始總價約131.67億元。

不過,這次的規則也發生了更大變化,實行“雙限雙競”,除限地價、競人才房面積外,還限定了未來要賣的最高房價,比現在地塊周邊的新房價格要低,對戶型也都嚴格執行“9070政策”。

其中,龍華地塊限價7.14萬/平米,比周邊在售的二手房中海錦城要低,而附近將要開盤的金茂府預計價格10萬+;光明新中心區的地塊限價到4.725萬/平米,低于目前光明在售的項目。

深圳一些開發商認為,政府限制地價、抑制房價的意圖明顯。因為此前那一輪土拍,出現了幾個地王,帶來了很大的壓力。有關部門還約談了光明區域的相關開發商。

“未來控制地王會常態化。”有業內人士指出。

控制地王、未來商品房房價的同時,深圳更從人才房、公共住房著手,穩定住房價格。

這批出讓的土地,全部要求配建一定比例的人才住房,并且要求開發商增加競爭配建比重;在11月21日出讓的光明科學城地塊,更是一幅純粹的人才住房用地,面積36435平米,未來的售價也定了:基準售價25800元/平方米,最高售價27100元/平方米。

“雙限雙競,配建人才住房,這也體現了深圳廣羅人才的決心。”深圳資深業內人士徐楓分析認為,而一次性推出7塊土地,也暗示了深圳政府對開發商的態度,并不因為土地相對短缺,就關上房地產開發的大門。

從一系列操作來看,2018年深圳推出的“二次房改”相關精神,正在指引深圳未來的土地、住房、樓市走向。

根據規劃,2035年,深圳將新增建設籌集各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

預計本月底至明年1月,深圳總共將出讓34宗公共住房用地,總用地面積超過1平方公里,預計可建公共住房超過6萬套,確保完成今年8萬套公共住房建設籌集目標。

明年開始,深圳將有大批人才住房、安居型商品房面向符合條件的人才、市民供應。

值得關注的是,這些公共住房的售價均為周邊地區市場房價的五六成。位于原特區內的4萬-5萬元/平方米區間,原特區外的普遍處于2萬-3萬元/平方米區間。

“深圳將嚴格控制用于出售的公共住房價格。” 深圳市委常委、市政府黨組成員楊洪表示,未來一段時期,深圳公共住房總體價格都將穩定在這一水平。

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